Antrag zur Sitzung des Ausschusses für Umwelt und Technik am 27.04.2023 zu Tagesordnungspunkt Ö7

Der Gemeinderat beschließt:

• Spiegelstrich 2 wird geändert und wie folgt gefasst:
  Zur Aktivierung privater Baulücken, Umnutzungs- und Aufstockungspotentiale im Innenbereich wird ein zusätzliches Beratungsangebot geschaffen. Zielgruppe sind insbesondere Eigentümerinnen und Eigentümer einer Immobilie, bei der durch den Ausbau von bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Flächen (Dachgeschoss, Gartengeschoss), Umbau von Einfamilienhäusern und/oder die Erweiterung (z.B. Aufstockung) die Möglichkeit besteht, ohne zusätzliche Flächenversiegelung oder durch die Schließung von Baulücken neuen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dabei wird angestrebt, dass es zu keiner zusätzlichen Nettoversiegelung kommt.
• Es wird der folgende Spiegelstrich angefügt:
  Die Verwaltung identifiziert weitere städtische Gebiete, für die städtebauliche Gutachten für Milieuschutzsatzungen (§ 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) beauftragt werden.
• Es wird ferner der folgende Spiegelstrich angefügt:
  Das Quotenmodell für preisgünstigen Mietwohnungsbau (vgl. Ziffer 6.1) wird ab 01.01.2024 dergestalt geändert, dass ein verpflichtender Anteil von mindestens 40 % preisgünstigen Mietwohnraums über städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB festgesetzt wird. Die erhöhte Quote wird bis spätestens 31.12.2025 durch die Verwaltung evaluiert.

Über die einzelnen Ziffern dieses Antrags soll gesondert abgestimmt werden.

Begründung

Zu 1.

Wie bereits in der Anfrage an die Verwaltung vom 11.04.2023 dargelegt, gewährt das Land Baden-Württemberg eine Förderung für die Beratung von Hauseigentümern für den Umbau von Einfamilienhäusern in zwei oder mehr Wohnungen. Diese Beratung ist zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums sinnvoll und sollte in das Beratungskonzept integriert werden. Denn es kommt öfters vor, dass mehrere Generationen in einem Einfamilienhaus (z.B. auf mehreren Etagen) unter einem Dach gelebt haben, inzwischen aber nur noch eine Generation in dem Haus verbleibt. Dieser Fall ist durch den bestehenden Text nicht vollständig abgedeckt. In diesen Fällen reicht ggfs. der Einbau getrennter Wohnungstüren oder der Umbau des Eingangsbereichs aus. Ggfs. kommt auch der Einbau zusätzlicher Küchen oder Bäder in den abzutrennenden Teilen des Einfamilienhauses in Betracht.

Mannheim ist eine der Städte, die am stärksten versiegelt sind. Bei der Schließung von Baulücken kommt es typischerweise zu einer zusätzlichen Versiegelung, die idealerweise durch Entsiegelung in anderen Bereichen ausgeglichen werden sollte. Dazu können z.B. Innenhöfe, Gärten oder Garageneinfahrten ganz oder teilweise entsiegelt werden.

Zu 2.

Wie in Ziffer 7.2 der Beschlussvorlage ausgeführt, dienen Milieuschutzsatzungen (soziale Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) dazu, die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung in dem von der Satzung umrissenen Gebiet zu bewahren. Sie schützt damit mittelbar Mieter*innen vor Verdrängung. Die Stadt Mannheim hat nun erstmals für den Stadtteil Jungbusch ein vorbereitendes städtebauliches Gutachten zum Erlass einer Milieuschutzsatzung beauftragt.

Wie die Vorlage zutreffend ausführt, gibt es zwar in Mannheim noch keine Erfahrungen mit dem Instrument der Milieuschutzsatzung. Erfahrungen aus anderen Städten zeigen aber, dass diese geeignet sind, einen Beitrag zum Mieter*innenschutz und zum Schutz vor Verdrängung zu leisten. Ferner gibt es zu Milieuschutzsatzungen inzwischen eine gefestigte Rechtsprechung, so dass diese rechtssicher festgesetzt werden können. Es gibt deshalb keinen Grund, dieses Instrument nicht auf weitere Gebiete der Stadt auszuweiten, die hierfür in Frage kommen. Dies sind z.B. der vordere (nördliche) Lindenhof (vgl. die entsprechende Anfrage des Bezirksbeirats Lindenhof aus dem Jahr 2021), die Schwetzingerstadt und die Neckarstadt- Ost (bei der Neckarstadt-West kommt ggfs. eher die Ergänzung der Sanierungssatzung um soziale Elemente zum Schutz vor Mieter*innenverdrängung in Betracht).

Zwar ist die durchschnittliche Vergleichsmiete nach dem Mannheimer Mietspiegel zuletzt nur leicht gestiegen. In den Vorjahren ist es aber diesbezüglich zu deutlichen Steigerungen gekommen. In den nachgesuchten Stadtteilen sind nach wie vor Gentrifizierungstendenzen erkennbar, die den Erlass weiterer Milieuschutzsatzungen rechtfertigen können.

Bezirksbeirät*innen, entsprechende Bürgerinitiativen und sachkundige Einwohner*innen sollen an dem Prozess beteiligt werden.

Zu 3.

Trotz des 12-Punkte-Programms für bezahlbaren Wohnraum und trotz der Konversionsvorhaben ist Mannheim in die Liste der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a BauGB) aufgenommen worden.

Das zeigt, dass die wohnungspolitischen Probleme in Mannheim bei weitem noch nicht gelöst sind. Dazu trägt bei, dass die Zahl an gebundenen Sozialmietwohnungen durch das Ende der Mietpreisbindungen ständig sinkt und dass die Stadt an Attraktivität gewonnen hat und deshalb mehr Menschen von außen zuziehen. Hinzu kommt in letzter Zeit, dass steigenden Zinsen auch Menschen in den Mietmarkt drängen, die vorher den Kauf von Wohneigentum angestrebt hat-ten. Außerdem kommt es durch den Krieg in der Ukraine zu Fluchtbewegungen, von denen auch Mannheim betroffen ist.

Ferner ist zu berücksichtigen, dass es in Mannheim viele Mieterhaushalte gibt, die in dem Sinn unterversorgt sind, dass sie in unpassenden, vor allem zu kleinen Wohnungen leben oder deutlich mehr als die empfohlenen 30 % ihres Einkommens für Miete zahlen (vgl. Andrej Holm, Valentin Regnault, Max Sprengholz, Meret Stephan: Die Verfestigung sozialer Wohnungsprobleme. Entwicklung der Wohnverhältnisse und der sozialen Wohnversorgung von 2006 bis 2018 in 77 deutschen Großstädten. Working Paper der Forschungsförderung der Hans-Böckler-Stiftung Nr. 217, Juni 2021, S. 110 ff.; Download: https://www.boeckler.de/de/faust-detail.htm?sync_id=HBS-008039),

Zwar lässt die Baudynamik aktuell aufgrund gestiegener Baukosten und Zinsen nach. Allerdings ist diese Dynamik in Mannheim seit Jahren ungebrochen hoch. Angesichts der hohen Attraktivität der Stadt und des ungebrochenen Zuzugs von Menschen ist nicht davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Wohnraum und die Bautätigkeit dauerhaft nachlassen werden. Zu berücksichtigen ist auch, dass es bereits Anzeichen gibt, dass die Inflation zurückgehen könnte. Deshalb sollte die Quote für bezahlbaren Wohnraum auf 40 % angehoben werden. Um der Wohnungswirtschaft die Anpassung an die neue Quote zu erleichtern, soll sie aber erst zum 01.01.2024 in Kraft treten. Ferner wird eine Evaluierung spätestens nach 2 Jahren angestrebt.